Giá Xây Nhà Trọn Gói 2026: Bảng Giá Chi Tiết Theo Loại Nhà
→ Ngôi nhà phố 3 tầng có hình dáng đặc biệt, bên trong là cuộc hành trình không gian, thời gian 2025
Bạn tra cứu giá xây nhà trọn gói nhưng chỉ nhận được con số đơn giá/m2 mà không biết cách áp vào công trình thực tế của mình? Đây là tình trạng phổ biến khiến nhiều chủ đầu tư lập kế hoạch tài chính sai lệch, dẫn đến thiếu hụt ngân sách giữa chừng. Bài viết này cung cấp bảng giá chi tiết theo từng loại công trình, giải thích rõ hạng mục bao gồm và không bao gồm, kèm ví dụ tính toán thực tế để bạn nắm được con số cụ thể trước khi gặp bất kỳ đơn vị xây dựng nào.
1. Xây Nhà Trọn Gói Là Gì?
Xây nhà trọn gói là hình thức chủ đầu tư ký hợp đồng với một đơn vị xây dựng để thực hiện toàn bộ công trình từ thiết kế, thi công kết cấu đến hoàn thiện bề mặt theo mức giá cố định trên mỗi mét vuông sàn. Khác với xây khoán từng phần, hình thức trọn gói giúp kiểm soát tổng chi phí rõ ràng hơn và giảm gánh nặng quản lý thi công cho chủ nhà.
2. Bảng Giá Xây Nhà Trọn Gói 2026 Theo Loại Công Trình
Giá Xây Nhà Cấp 4 Trọn Gói
Nhà cấp 4 là loại công trình phổ biến nhất tại các tỉnh miền Nam và vùng ven TP.HCM. Kết cấu đơn giản với 1 tầng duy nhất giúp tiết kiệm đáng kể chi phí móng và kết cấu so với nhà nhiều tầng.
| Gói Thi Công | Đơn Giá (đồng/m2 sàn) | Mức Hoàn Thiện |
|---|---|---|
| Gói Thô | 3.500.000 – 3.800.000 | Kết cấu + tường + mái, chưa ốp lát, chưa sơn |
| Gói Hoàn Thiện Cơ Bản | 4.800.000 – 5.200.000 | Gạch bình dân, cửa nhôm cơ bản, sơn nước |
| Gói Hoàn Thiện Trung Cấp | 5.500.000 – 6.200.000 | Gạch Đồng Tâm/Viglacera, nhôm Xingfa, sơn Jotun |
| Gói Hoàn Thiện Cao Cấp | 6.500.000 – 8.000.000 | Gạch nhập khẩu, cửa gỗ, sơn Dulux ngoại thất |
Ví dụ tính toán thực tế: Nhà cấp 4 diện tích 80m2 sàn, gói hoàn thiện trung cấp: 80m2 x 5.800.000đ = 464.000.000 đồng (chưa bao gồm nội thất và chi phí xin phép xây dựng).
Giá Xây Nhà Phố Trọn Gói Theo Số Tầng
Nhà phố nhiều tầng tại TP.HCM và các đô thị lớn là loại công trình chiếm tỷ trọng lớn nhất trong danh mục dự án của AVA. Đơn giá tăng nhẹ theo số tầng do yêu cầu kết cấu và chi phí vận chuyển vật liệu lên cao.
| Số Tầng | Gói Thô (đ/m2) | Gói Trung Cấp (đ/m2) | Gói Cao Cấp (đ/m2) |
|---|---|---|---|
| 2 tầng | 3.800.000 – 4.000.000 | 5.500.000 – 6.000.000 | 6.500.000 – 7.500.000 |
| 3 tầng | 3.900.000 – 4.200.000 | 5.600.000 – 6.200.000 | 6.800.000 – 7.800.000 |
| 4 tầng | 4.000.000 – 4.400.000 | 5.800.000 – 6.500.000 | 7.000.000 – 8.200.000 |
| 5 tầng | 4.200.000 – 4.600.000 | 6.000.000 – 6.800.000 | 7.500.000 – 8.800.000 |
Ví dụ tính toán thực tế: Nhà phố 4x15m, xây 4 tầng, tổng diện tích sàn 240m2 (4 tầng x 4x15m), gói hoàn thiện trung cấp: 240m2 x 6.200.000đ = 1.488.000.000 đồng (xấp xỉ 1,5 tỷ đồng).
Giá Xây Biệt Thự Trọn Gói
Giá xây nhà trọn gói cho phân khúc biệt thự cao hơn nhà phố thông thường do yêu cầu về kết cấu phức tạp hơn, vật liệu hoàn thiện cao cấp hơn và yêu cầu tay nghề thợ thi công kỹ lưỡng hơn.
| Loại Biệt Thự | Gói Hoàn Thiện Trung Cấp | Gói Hoàn Thiện Cao Cấp |
|---|---|---|
| Biệt thự 1 tầng | 6.000.000 – 7.000.000đ/m2 | 7.500.000 – 9.000.000đ/m2 |
| Biệt thự 2 tầng | 6.200.000 – 7.500.000đ/m2 | 8.000.000 – 10.000.000đ/m2 |
| Biệt thự 3 tầng (hiện đại) | 6.500.000 – 8.000.000đ/m2 | 9.000.000 – 12.000.000đ/m2 |
| Biệt thự 3 tầng (tân cổ điển) | 7.500.000 – 9.000.000đ/m2 | 10.000.000 – 14.000.000đ/m2 |
Ví dụ tính toán thực tế: Biệt thự mái Thái 3 tầng, đất 150m2, tổng sàn 390m2, gói hoàn thiện cao cấp: 390m2 x 10.000.000đ = 3.900.000.000 đồng (khoảng 3,9 tỷ đồng, chưa bao gồm nội thất và cảnh quan).
.jpg)
Bạn cần con số cụ thể hơn cho lô đất thực tế của mình? Gửi thông tin diện tích, số tầng và khu vực về AVA để nhận báo giá chi tiết từng hạng mục trong vòng 3 ngày làm việc. Hoàn toàn miễn phí, không ràng buộc. Hotline: 0909 111 586.
3. Gói Xây Nhà Trọn Gói Bao Gồm Và Không Bao Gồm Những Gì?
Hạng Mục Bao Gồm Trong Gói Trọn Gói
Phần Móng Và Kết Cấu
- Hệ thống móng: Móng đơn, móng băng hoặc móng cọc tùy theo kết quả khảo sát địa chất thực tế. Bê tông mác 250–300 theo tiêu chuẩn TCVN 5574:2018.
- Khung kết cấu: Hệ cột, dầm, sàn bê tông cốt thép. Thép CB300-V hoặc CB400-V, đường kính theo bản vẽ kết cấu được phê duyệt.
- Tường xây: Gạch đặc hoặc gạch rỗng theo tiêu chuẩn, vữa xây mác 75.
- Hệ mái: Mái bằng bê tông hoặc mái dốc lợp ngói tùy theo thiết kế đã chọn.
(1).jpg)
Phần Hoàn Thiện (Tùy Theo Gói Lựa Chọn)
- Gạch ốp lát nền và tường theo thương hiệu tương ứng từng gói (Đồng Tâm, Viglacera, Prime hoặc nhập khẩu).
- Hệ thống cửa đi và cửa sổ: Nhôm kính cơ bản, nhôm Xingfa hoặc cửa gỗ cao cấp tùy gói.
- Hệ thống điện: Dây điện CADIVI, MCB Schneider hoặc tương đương; đi dây âm tường toàn bộ; số lượng ổ cắm và công tắc theo thiết kế điện đã duyệt.
- Hệ thống cấp thoát nước: Ống PPR hoặc HDPE cho cấp nước; PVC cho thoát nước; bồn cầu, lavabo theo thương hiệu tương ứng từng gói.
- Sơn nước nội ngoại thất: Sơn Kova, Jotun hoặc Dulux tùy gói; 1 lớp bả matit + 2 lớp sơn phủ.
- Trần thạch cao: Khung xương và tấm thạch cao Gyproc hoặc USG tại các khu vực được chỉ định trong bản vẽ.
(1).jpg)
Những Hạng Mục KHÔNG Bao Gồm Trong Phần Lớn Gói Trọn Gói
Đây là phần thông tin quan trọng nhất mà nhiều đơn vị xây dựng không chủ động công bố. Hiểu rõ các khoản chi phí ngoài gói giúp bạn lập kế hoạch tài chính chính xác và tránh bị động về ngân sách:
- Phí xin cấp phép xây dựng: Dao động từ 2 đến 5 triệu đồng tùy quận/huyện, đôi khi cao hơn tại các khu vực đặc thù. AVA hỗ trợ toàn bộ thủ tục, phí nộp cho cơ quan nhà nước do chủ đầu tư thanh toán trực tiếp.
- Chi phí khảo sát địa chất: Từ 15 đến 30 triệu đồng tùy số lượng lỗ khoan và độ sâu. Bắt buộc với công trình từ 3 tầng trở lên hoặc khu vực có địa chất yếu.
- Chi phí điện và nước phục vụ thi công: Thường chiếm 1,5–3% tổng giá trị hợp đồng.
- Chi phí phá dỡ công trình cũ: Nếu lô đất đã có công trình hiện hữu, chi phí phá dỡ và xử lý phế thải tính riêng.
- Nội thất rời: Toàn bộ nội thất di động như bàn, ghế, tủ, giường, sofa đều nằm ngoài gói xây dựng. Ngân sách nội thất thường chiếm thêm 20–35% so với chi phí xây dựng.
- Cảnh quan sân vườn, hàng rào, cổng: Thường được tách thành hạng mục riêng và báo giá riêng.
- Hệ thống camera, smarthome, điều hòa trung tâm: Chỉ có trong gói cao cấp đặc biệt, cần xác nhận rõ khi ký hợp đồng.
4. Các Yếu Tố Khiến Giá Xây Nhà Trọn Gói Thay Đổi
Địa Chất Nền Móng
Đây là yếu tố biến số lớn nhất nhưng ít được nhắc đến nhất. Tại TP.HCM, các quận như Bình Thạnh, Quận 7, Nhà Bè, Bình Chánh có nền đất yếu, bùn sét hoặc đất đắp cần gia cố cọc ép hoặc cọc khoan nhồi. Chi phí móng ở những khu vực này có thể cao hơn 20–40% so với đất nền tốt ở Quận 12, Bình Dương, Đồng Nai. Khảo sát địa chất trước khi lập dự toán là bước bắt buộc mà một đơn vị thi công chuyên nghiệp phải đề nghị thực hiện.
.jpg)
Phong Cách Kiến Trúc Lựa Chọn
Cùng diện tích sàn 300m2, chênh lệch chi phí giữa các phong cách có thể lên đến 30–50%:
- Nhà hiện đại tối giản: Chi phí cơ sở, ít chi tiết trang trí, yêu cầu hoàn thiện bề mặt tỉ mỉ.
- Biệt thự mái Thái: Tăng thêm 10–15% do hệ vì kèo, ngói và chi tiết diềm mái.
- Nhà tân cổ điển: Tăng thêm 20–30% do hệ phào chỉ, cột và chi tiết thạch cao nghệ thuật.
- Biệt thự Pháp cổ điển: Tăng thêm 35–50% do mái Mansard, sắt rèn nghệ thuật và thợ tay nghề chuyên biệt.
(1).jpg)
Vị Trí Và Điều Kiện Tiếp Cận Công Trường
- Nhà trong hẻm rộng dưới 3m: tăng chi phí vận chuyển vật liệu và nhân công từ 5–10%.
- Công trình cách xa nguồn cung ứng vật liệu trên 30km: tính thêm phí vận chuyển.
- Khu vực hạn chế giờ thi công (gần trường học, bệnh viện): ảnh hưởng tiến độ và chi phí nhân công.
Biến Động Giá Vật Liệu Xây Dựng 2026
Giá thép xây dựng đã tăng trung bình 8–12% so với đầu 2024 do chi phí logistics và giá quặng sắt toàn cầu. Giá xi măng ổn định hơn, dao động 5–8% tùy thương hiệu. AVA cam kết cố định đơn giá thi công trong hợp đồng và thông báo chủ đầu tư trước ít nhất 30 ngày nếu có điều chỉnh nguyên vật liệu bất khả kháng.
5. Hướng Dẫn Tính Chi Phí Xây Nhà Trọn Gói Theo Công Thức Thực Tế
Công Thức Tính Nhanh
Tổng chi phí dự kiến = (Tổng diện tích sàn x Đơn giá gói) + Chi phí ngoài gói
Trong đó:
- Tổng diện tích sàn = Diện tích xây dựng trên mặt bằng x Số tầng (tính cả cầu thang, hành lang, ban công có mái che).
- Đơn giá gói = Theo bảng giá tương ứng loại nhà và mức hoàn thiện ở trên.
- Chi phí ngoài gói = Phí xin phép + Khảo sát địa chất + Điện nước thi công + các khoản phát sinh đặc thù.
Bảng Tính Chi Phí Nhanh Theo Quy Mô Công Trình
| Loại Công Trình | Diện Tích Đất | Tổng Sàn (ước tính) | Gói Cơ Bản | Gói Trung Cấp | Gói Cao Cấp |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà cấp 4 | 60m2 | 55m2 | 264 – 308 tr | 330 – 385 tr | 440 – 528 tr |
| Nhà phố 3 tầng | 4x15m (60m2) | 160m2 | 608 – 672 tr | 896 tr – 1,0 tỷ | 1,1 – 1,3 tỷ |
| Nhà phố 4 tầng | 5x18m (90m2) | 300m2 | 1,2 – 1,3 tỷ | 1,7 – 2,0 tỷ | 2,1 – 2,5 tỷ |
| Biệt thự 2 tầng | 120m2 | 210m2 | 798 tr – 1,0 tỷ | 1,3 – 1,6 tỷ | 1,7 – 2,1 tỷ |
| Biệt thự 3 tầng | 150m2 | 390m2 | 1,5 – 1,7 tỷ | 2,5 – 3,1 tỷ | 3,5 – 4,7 tỷ |
Lưu ý: Bảng giá tham khảo áp dụng khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận năm 2026. Chưa bao gồm nội thất, cảnh quan và chi phí ngoài gói. Mức giá thực tế có thể thay đổi tùy điều kiện địa chất và thiết kế cụ thể.
6. So Sánh Xây Nhà Trọn Gói Và Xây Khoán Từng Phần
| Tiêu Chí | Tự Mua Vật Liệu + Thuê Thầu | Xây Nhà Trọn Gói |
|---|---|---|
| Kiểm soát chi phí | Có thể tiết kiệm 10–15% nếu có kinh nghiệm | Cố định, dễ lập kế hoạch tài chính |
| Thời gian quản lý | Tốn nhiều công sức chủ nhà (3–5 giờ/ngày) | Đơn vị lo toàn bộ, chủ đầu tư giám sát định kỳ |
| Rủi ro phát sinh | Cao (thiếu kinh nghiệm mua vật liệu, trả giá) | Thấp hơn, đơn vị chịu trách nhiệm theo hợp đồng |
| Chất lượng thi công | Phụ thuộc từng tổ thợ riêng lẻ | Đồng đều theo tiêu chuẩn nội bộ của đơn vị |
| Bảo hành | Rất khó truy cứu trách nhiệm | Bảo hành rõ ràng theo hợp đồng |
| Phù hợp với | Người có kinh nghiệm xây dựng, thời gian rảnh | Chủ đầu tư lần đầu, bận rộn, ở xa công trường |
7. 5 Câu Hỏi Cần Hỏi Đơn Vị Xây Dựng Trước Khi Ký Hợp Đồng
Từ kinh nghiệm tư vấn hàng trăm công trình, đội ngũ AVA nhận thấy phần lớn tranh chấp về chi phí xuất phát từ việc chủ đầu tư không làm rõ các điều khoản trước khi ký. Hãy đặt thẳng 5 câu hỏi dưới đây với bất kỳ đơn vị nào bạn đang cân nhắc:
- Đơn giá đã bao gồm VAT chưa? Chênh lệch 10% thuế VAT là con số đáng kể với hợp đồng vài tỷ đồng.
- Hạng mục nào tính khoán cứng, hạng mục nào tính theo thực tế? Một số đơn vị khoán giá thấp nhưng để nhiều hạng mục "theo thực tế" — đây là nguồn gốc phát sinh chi phí.
- Phương thức thanh toán theo giai đoạn như thế nào? Tỷ lệ thanh toán trước hợp lý là không quá 30% tổng hợp đồng khi khởi công.
- Chính sách xử lý phát sinh ngoài hợp đồng ra sao? Phải có quy trình bằng văn bản, có chữ ký hai bên trước khi thực hiện hạng mục phát sinh.
- Bảo hành bao lâu và bảo hành những hạng mục gì? Theo Luật Xây dựng Việt Nam, công trình nhà ở riêng lẻ được bảo hành tối thiểu 24 tháng đối với kết cấu chính.
8. Quy Trình Nhận Báo Giá Xây Nhà Trọn Gói Tại AVA
- Bước 1 – Gửi thông tin sơ bộ: Diện tích lô đất, loại nhà, số tầng dự kiến, khu vực và ngân sách dự kiến. Không tốn phí.
- Bước 2 – Khảo sát và phân tích: Kiến trúc sư AVA đến khảo sát lô đất thực tế, đánh giá địa chất sơ bộ và điều kiện thi công. Miễn phí.
- Bước 3 – Nhận báo giá chi tiết: Trong vòng 3 ngày làm việc, AVA gửi bảng dự toán chi tiết từng hạng mục, phân biệt rõ trong gói và ngoài gói.
- Bước 4 – Thống nhất thiết kế và ký hợp đồng: Hợp đồng thi công trọn gói minh bạch, ghi rõ đơn giá, tiến độ, phương thức thanh toán và điều khoản bảo hành.
- Bước 5 – Thi công và giám sát: Cập nhật tiến độ hằng tuần qua nhóm chat, ảnh thực tế và biên bản nghiệm thu từng hạng mục.
Xem thêm các bài viết liên quan:
9. Liên Hệ Nhận Báo Giá Xây Nhà Trọn Gói
KIẾN TRÚC XÂY DỰNG AVA cung cấp dịch vụ xây nhà trọn gói minh bạch, báo giá chi tiết từng hạng mục và cam kết không phát sinh ngoài hợp đồng. Hơn 200 công trình hoàn thiện là minh chứng cho uy tín và chất lượng thi công của chúng tôi.
- Hotline tư vấn và báo giá: 0909 111 586
- Email: avaco.com.vn@gmail.com
- Website: www.avaco.com.vn
- Địa chỉ: 293 Phạm Văn Bạch, Phường Tân Sơn, TP.HCM
10. Câu Hỏi Thường Gặp
Giá xây nhà trọn gói 2026 trung bình là bao nhiêu tiền một mét vuông?
Giá xây nhà trọn gói 2026 tại TP.HCM dao động từ 4.800.000 đến 8.500.000 đồng/m2 sàn tùy loại công trình và mức hoàn thiện. Gói cơ bản từ 4.800.000–5.200.000đ/m2; gói trung cấp từ 5.500.000–6.500.000đ/m2; gói cao cấp từ 6.500.000–8.500.000đ/m2. Biệt thự có đơn giá cao hơn nhà phố do kết cấu và vật liệu phức tạp hơn.
Xây nhà trọn gói có rẻ hơn tự mua vật liệu và thuê thợ không?
Không nhất thiết. Người có kinh nghiệm xây dựng và thời gian quản lý có thể tiết kiệm 10–15%. Nhưng với người lần đầu xây nhà hoặc bận công việc, gói trọn gói giúp kiểm soát tổng chi phí tốt hơn và trách nhiệm bảo hành rõ ràng hơn.
Tại sao cùng diện tích nhưng báo giá của các công ty lại khác nhau nhiều?
Nguyên nhân chính: (1) Chất lượng vật liệu trong gói khác nhau; (2) Phạm vi hạng mục bao gồm khác nhau; (3) Tay nghề đội thi công; (4) Chính sách bảo hành. Luôn yêu cầu bảng dự toán chi tiết từng hạng mục trước khi so sánh giá.
Gói xây nhà trọn gói có bao gồm phí thiết kế không?
Phụ thuộc từng đơn vị. Tại AVA, phí thiết kế được tính riêng (150.000–350.000đ/m2 sàn) nhưng tích hợp vào hợp đồng tổng thể với giá ưu đãi hơn thuê độc lập. Bộ hồ sơ thiết kế đầy đủ được bàn giao cùng công trình.
Nếu giá vật liệu tăng trong quá trình thi công thì ai chịu?
Phụ thuộc điều khoản hợp đồng. Hợp đồng trọn gói chuẩn phải ghi rõ đơn giá cố định trong suốt thi công. Tại AVA, đơn giá được cố định theo hợp đồng. Trường hợp biến động trên 15% do bất khả kháng, hai bên thương lượng điều chỉnh và lập phụ lục hợp đồng có chữ ký hai bên.
